Nedostupan dokument, obavezna prijava
Input:

Mogući aspekti zaštite stranaka u pravnom prometu nekretnina širenjem javnobilježničke nadležnosti

26.9.2016, , Izvor: Verlag Dashöfer

1. Uvod

 

Promet nekretnina u širem smislu podrazumijeva svako raspolaganje nekretninama, odnosno svaki pravni posao koji dovodi ili može dovesti do promjene vlasništva na nekretnini. Pojednostavljeno govoreći, pravni promet nekretnina je prenošenje subjektivnih stvarnih prava[1] čiji predmet je stvar.

Pretpostavka prelaska prava vlasništva nekretnine na stjecatelja je valjani pravni posao učinjen u cilju prijenosa prava vlasništva na stjecatelja.[2] Pravni posao mora biti učinjen u pisanom obliku, sastavljen kao isprava podobna za upis u zemljišne knjige.[3] Na temelju takvog pravnog posla, stjecatelj će steći pravo vlasništva nekretnine upisom svog vlasništva u zemljišnoj knjizi.[4]

U Republici Hrvatskoj niti za jednu profesiju nema ekskluziviteta u sastavljanju isprava na temelju kojih se obavlja upis zemljišnoknjižnih prava. Tako u pravnom prometu nekretnina i obvaljanju poslova u vezi prometa nekretnina sudjeluje velik broj različitih profesija od odvjetničke i javnobilježničke, preko posrednika u agencijama za promet nekretnina, do samih stranaka koje često same sastavljaju ugovore na obrascima. Prema postojećim zakonskim okvirima, sudjelovanje javnih bilježnika u prometu nekretnina odnosi se na određen broj radnji koje su normirane brojnim propisima, prije svega Zakonom o javnom bilježništvu[5] (u nastavku: ZJB). Osim ZJB-a kao okvirnog, tu je i niz drugih propisa npr.: Zakon o zemljišnim knjigama[6] (u nastavku: ZZK), Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima[7] (u nastavku: ZVDSP), Zakon o obveznim odnosima[8] (u nastavku: ZOO), Ovršni zakon[9] (u nastavku:OZ), Zakon o porezu na promet nekretnina[10] (u nastavku: ZPPN) i Zakon o poljoprivrednom zemljištu[11] (u nastavku: ZPZ).

 

2. Problem zaštite stranaka u pravnom prometu nekretnina 

 

Prisklapanju pravnih poslova građani najčešće ne traže stručnu pomoć kvalificiranih osoba. To se osobito odnosi na građane slabije ekonomske moći, koji ne posjeduju adekvatna pravna znanja. U pravnom prometu nekretnina najčešće sudjeluju kupovinom gotovih obrazaca ugovora. Nakon ispunjavanja, u bilježnički ured dolaze radi ovjere potpisa. Obrasci - ugovori često sadrže nedostatke u pogledu opisa nekretnine i drugih odredaba čije značenje  strankama nije u potpunosti razumljivo, ali su ih one ispunile slijedeći formu obrasca.                                     

Kako prema važećim propisima ne postoje ograničenja u pogledu sastavljanja privatnih isprava vezanih za promet nekretnina, iste mogu sastavljati same stranke ili razni nadripisari bez potrebnog odgovarajućeg znanja, nudeći usluge sastavljanja ugovora i isprava kojima se vrši promet nekretnina, što osim kažnjive sfere, nerijetko ima za posljedicu i lošu kvalitetu isprava rezultat koje je  nemogućnost upisa vlasništva ili kojeg drugog knjižnog prava u zemljišne knjige. Nemogućnost upisa na temelju takvih isprava izaziva osjećaj pravne nesigurnosti i nepovjerenja u bilježničku službu kao javnu službu.

Strankama je poznato da isprave kojima prenose određena zemljišnoknjižna prava moraju ovjeriti kod javnog bilježnika. No, uvriježeno je mišljenje da je nakon bilježničke ovjere pravni posao završen, a  isprava  apsolutno uredna, pa im nerijetko nije moguće objasniti da bilježnik nije sudjelovao u sastavljanju njihovih isprava, niti je prilikom ovjere potpisa ulazio u njihov sadržaj, pa time ni ne može preuzeti odgovornost za njihovu pravnu valjanost. Stranke najčešće smatraju ugovor u potpunosti pravno valjanim, pa tek nakon neuspješnog pokušaja uknjižbe postaju svjesne postojećih nedostataka u ispravi.

Navedene činjenice utječu na kvalitetu sklopljenog pravnog posla i imaju za posljedicu dodatno opterećenje zemljišno-knjižnih odjela općinskih sudova koji su prisiljeni odbijati prijedloge stranaka za upis njihovih knjižnih prava jer su priloženi dokumenti o obavljenim pravnim poslovnima često manjkavi i ne sadrže potreban minimum da bi takav upis bio dopušten i proveden. To doprinosi usporavanju zemljišnoknjižnih postupaka, pa se događa da se na upis čeka i po nekoliko godina.

Krajnja posljedica ovakve situacije su i brojni sudski sporovi koji generiraju upravo iz loših i nekvalitetno sastavljenih isprava iz kojih nije moguće utvrditi tko ih je sastavio i tko je odgovoran za njihov sadržaj.

S aspekta zaštite stranaka u pravnom prometu nekretnina nužno se osvrnuti i na načelo prvenstva pri upisu u zemljišne knjige. Nakon ovjere potpisa ili sastava javnobilježničke isprave, stranke svoje ugovore predaju u zemljišne knjige radi uknjižbe. Međutim, vrijeme koje protekne od trenutka ovjere do trenutka pristizanja isprave u zemljišne knjige, može biti zlouporabljeno, što se najčešće događa kod višestrukih prodaja. Događa se da kupac isplati prodavatelja u potpunosti, a svoje vlasništvo ne može upisati u zemljišne knjige jer je na temelju kupoprodajnog ugovora s istim prodavateljem to već netko drugi učinio.

U opisanoj situaciji bilježnik nije u mogućnosti pružiti strankama adekvatnu zaštitu jer za sada ne postoji obvezato sudjelovanje javnih bilježnika ili odvjetnika pri sastavu isprava o pravnom raspolaganju nekretninama, ni obveza da se odmah nakon tog raspolaganja izvrši odgovarajuća zabilježba u zemljišnim knjigama, koja bi onemogućila svaku zlouporabu.

 

3. Postojeći zakonski okviri

 

Javni bilježnici obavljaju brojne radnje u pravnom prometu nekretnina, kao što su ovjere potpisa, potvrde privatnih isprava, sastavljanje javnobilježničkih akata i niz drugih poslova, temeljem kojih postaju aktivni sudionici u pravnom prometu nekretnina.

 

3.1. Ovjera (legalizacija) potpisa

 

Najčešći način sudjelovanja javnih bilježnika u prometu nekretnina u praksi sastoji se upravo u ovjeri potpisa na privatnim ispravama stranaka, bilo da su ih sastavljale same stranke, ili su to već unaprijed tiskani obrasci koje su stranke ispunile.

U većini slučajeva radit će se o privatnim ispravama kojima je svrha stjecanje vlasništva, odnosno promjena postojeće vlasničke strukture, kao što su kupoprodajni i darovni ugovori, koji su u praksi najčešći pojavni oblik.

Postojećim odredbama čl. 377. i čl. 482. ZOO-a propisana je obvezna pisana forma za ugovor o kupoprodaji nekretnina i za ugovor o darovanju nekretnina. Međutim, osim same forme potrebna je i javnobilježnička ovjera potpisa, pa je prema odredbama čl. 52. st. 3. ZZK-a na ugovorima kojima se ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi kakvo pravo, potrebno ovjeriti potpis one osobe čije se pravo ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu. U praksi će se raditi o ovjeri potpisa prodavatelja, darovatelja, založnog dužnika i sl.

Ovjera potpisa (legalizacija) propisana je čl. 77. ZJB-a  prema kojem javni bilježnik može potvrditi da je stranka u njegovoj nazočnosti svojeručno potpisala pismeno, ili stavila svoj rukoznak, ili da je potpis ili rukoznak, koji je već na pismenu, pred njim priznala kao svoj. Tehnički se radi o razlici između činjenica da li je stranka došla sa već potpisanom ispravom u kojem slučaju javni bilježnik u ovjeru upisuje da je stranka pred njim priznala potpis kao svoj, ili nepotpisanu ispravu potpisuje ispred javnog bilježnika.

Važno je naglasiti da prilikom ovjere potpisa bilježnik ne ulazi u sadržaj pismena, te nije ovlašten ni dužan provjeriti ispravnost njegova sadržaja. Ono što je pri ovjeri potpisa dužnost bilježnika jest samo utvrditi istovjetnost stranke koju prema čl. 60. i 61. ZJB-a utvrđuje osobnom iskaznicom ili putovnicom, a ako to nije moguće, istovjetnost mora posvjedočiti drugi javni bilježnik ili dva svjedoka, što će biti u slučaju kad stranka iz nekog razloga nema važeću osobnu iskaznicu ili putovnicu.

Isključimo li obvezu slanja isprave kojom se vrši promet nekretnina poreznoj upravi, uloga bilježnika time je praktički završena. Udovoljeno je zahtjevima ZZK-a, jer je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom, u ovom slučaju ZJB (čl. 52. ZZK).

  

3.2. Potvrda (solemnizacija) privatnih isprava

 

Privatne isprave kojima vrše promet nekretnina stranke mogu podnijeti bilježniku na potvrdu (solemnizaciju). Za solemnizaciju je podobna svaka privatna isprava, osim u slučajevima kad je ZJB-om propisana obvezna forma javnobilježničkog akta.

U postupku solemnizacije bilježnik potvrđuje privatnu ispravu i ispituje odgovara li isprava propisanoj formi javnobilježničke isprave i propisanom sadržaju javnobilježničkog akta. Osim toga, dužan je strankama objasniti smisao i posljedice pravnog posla koji zaključuju. Tako potvrđena (solemnizirana) isprava ima snagu javnobilježničkog akta.

Bilježnik je dužan upozoriti stranke na nejasne, nerazgovjetne ili dvosmislene izjave, koje bi mogle dati povoda sporovima, ili koje ne bi bile pravno valjane ili bi se mogle pobijati, ili ne bi imale namjeravani učinak, ili bi se opravdano moglo smatrati da im je svrha da se koja od stranaka ošteti i dužan im je dati odgovarajuće pouke.[12] Ako stranke ipak ostanu kod takvih izjava, bilježnik će u potvrdi posebno napomenuti da je stranke upozorio na posljedice takvih izjava.

Stranke se rjeđe odlučuju za solemnizaciju privatnih isprava.[13] U praksi se najčešće solemniziraju ugovori o kreditu sa založnim osiguranjem i fidicujarnim prijenosom prava vlasništva, kako bi navedene isprave stekle svojstvo javne isprave i dobile snagu ovršnog javnobilježničkog akta.    

Rezultat podnošenja privatnih isprava na solemnizaciju u konačnici su kvalitetne isprave sa svim potrebnim svojstvima za zemljišno-knjižnu provedbu.

 

3.3. Javnobilježnički akt o pravnim poslovima

 

U određenim zakonom propisanim slučajevima za valjanost pravnog posla propisana je obvezna forma javnobilježničkog akta, bez kojeg tako poduzeti pravni poslovi ne bi imali pravnu valjanost.

Riječ je o slijedećim pravnim poslovima:

a)    ugovori o raspolaganju imovinom maloljetnih osoba i osoba kojima je oduzeta poslovna sposobnost,

b)     darovnih ugovora bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimca i

c)    svih pravnih poslova među živima koje osobno poduzimaju gluhi koji ne znaju čitati ili nijemi koji ne znaju pisati (čl. 53. ZJB-a).

Pri sastavljanju javnobilježničkog akta javni bilježnik mora, ako je to moguće, ispitati da li su stranke sposobne i ovlaštene za poduzimanje i sklapanje posla, objasniti strankama smisao i posljedice posla i uvjeriti se o njihovoj pravoj i ozbiljnoj volji. Izjave sudionika će potpuno jasno i određeno sastaviti pismeno i onda sam pročitati strankama i neposrednim pitanjima uvjeriti se da li sadržaj javnobilježničkog akta odgovara volji stranaka (čl. 57. ZJB-a).

Kod satavljanja javnobilježničkog akta, bilježnik će strankama objasniti smisao i posljedice pravnog posla koji sklapaju i upozoriti ih na sve nejasne, nerazgovjetne ili dvosmislene izjave, koje bi mogle dati povoda sporovima, ili koje ne bi bile pravno valjane ili bi se mogle pobijati, ili ne bi imale namjeravani učinak, ili bi se opravdano moglo smatrati da im je svrha da se koja od stranaka ošteti, te im dati odgovarajuće pouke (čl. 58. ZJB-a).

Kod javnobilježničkog akta vidljivo je tko ga je sastavio i tko je odgovoran za njegov sadržaj, što dodatno osnažuje sigurnost i povjerenje stranaka.

 

3.4. Javnobilježnički polog

 

Javni bilježnik može preuzeti na čuvanje isprave svih vrsta, gotov novac, vrijednosne papire i dragocjenosti, radi njihove predaje drugim osobama ili nadležnim tijelima, a dužan je to učiniti kad su mu u povodu sastavljanja javnobilježničkog akta predani zato da bi ih predao izvjesnoj osobi ili nadležnim tijelima. Tako učinjen polog ima učinak sudskog pologa (čl. 109. do 113. ZJB-a).

O osnivanju javnobilježničkog pologa, bilježnik će sastaviti zapisnik u kojem će navesti podatke stranke koja je predala na čuvanje ispravu ili gotov novac, odnosno bilo koju drugu dragocjenost, te je pobliže opisati. U zapisnik će se nužno unijeti komu treba predati ispravu i pod kojim uvjetima, te krajnji rok do kojeg će se isprava čuvati, kao i uvjeti pod kojima će se isprava eventualno vratiti onomo tko ju je pohranio za slučaj da se ne ispune ugovoreni uvjeti. O preuzimanju će javni bilježnik stranci izdati potvrdu.

Preuzeti novac, vrijednosne papire i dragocjenosti javni bilježnik dužan je čuvati odvojeno od svog novca i vrijednosnih papira, u posebnom omotu, a novac koji mu je povjeren će u pravilu čuvati na posebnom bankovnom računu.

Javnobilježnički polog se u praksi najčešće pojavljuje kod pohrane predugovora, kupoprodajnih ugovora, tabularnih izjava, brisovnih očitovanja, te raznih podnesaka upućenih zemljišno-knjižnim sudovima, međutim stranke se rijetko odlučuju na zasnivanje pologa. Može se zaključiti da do istog dolazi zbog nedostatka potrebnih i korisnih informacija u vezi ove radnje.

Osnivanje pologa jedna je od bilježničkih radnji koja bi svakako mogla utjecati na povećanje pravne sigurnosti u prometu nekretnina, a njegova uloga bila bi znatno veća da se češće pojavljuje u praksi, primjerice kao polog novca kod isplate kupovnine, isplate tražbine kod hipotekarnog osiguranja ili kao polog tabularne isprave pri sklapanju kupoprodajnog ugovora i sl.

U odnosu na praktičnu primjenu javnobilježničkog pologa, važno je naglasiti kako je korist koju stranke mogu postići s aspekta sigurnosti daleko veća od troškova, odluče li se koristiti stručnu pomoć i sve dostupne institute koji minimaliziraju moguće rizike.

 

 

 

3.5. Obveza dostave isprava o prodaji ili drugom načinu

          otuđenja nekretnine nadležnoj poreznoj upravi

 

Obveza javnog bilježnika da nadležnoj poreznoj upravi idostavi sprave o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine, kao i sve druge isprave na osnovi kojih dolazi do prometa nekretnine (ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl.), proizlazi iz ZPPN-a.[14]

Javni bilježnik obvezan je dostaviti sve takve isprave bez obzira je li na ispravi samo ovjerio potpis ili je sudjelovao u njenom sastavu, solemnizirajući je ili sastavljajući javnobilježnički akt.

 Tako propisano postupanje bilježnika ima kontrolnu funkciju sudionika u prometu nekretnina, jer je i sam stjecatelj, porezni obveznik, dužan nastanak porezne obveze prijaviti ispostavi porezne uprave na području koje se nalazi nekretnina u roku od 30 dana od dana njezina nastanka (čl. 17. st. 1. ZPPN-a)

Isto tako postoji i obveza sudova i drugih javnopravnih tijela na području kojih se nalazi nekretnina, dostavljati poreznoj upravi svoje odluke kojima se mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama, odnosno u službenim evidencijama.

Prema opisanim odredbama regulirano je obavještavanje porezne uprave na tri različita načina, pa se nužno nameće pitanje

 
 Pošaljite nam povratnu informaciju
Što mislite o našem portalu?
Vaša poruka je uspješno poslana.
Input: